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开发商拿地心纠结 投机者寻租有空间

2013-11-19 11:07  来源:中国证券报  点击:454

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以“限房价、竞地价”方式推出的自住型商品房地块成为近期北京土地市场的热点。作为“京七条”中最具新意的举措,这种模式并非首次在北京市场上出现。早在2010年,北京房山的一宗“中低价位商品住宅用地”就以“限房价、竞地价”的方式推出;更早的2006年,“广渠路36号地”在拍卖中也对房屋售价进行了约定。

上述两个项目分别在2011年和2008年入市。中国证券报记者近日探访发现,曾经约定“意向销售价格9500元/平方米”的首城国际项目,二手房售价已直逼6万元/平方米;首宗“限房价、竞地价”项目长阳国际城,虽然开盘时遭到疯抢,但如今仍有不少房屋处于尚未入住的状态。

业内人士认为,北京市提出的自住型商品住房虽以市场化方式进行土地出让、销售,但仍带有一定保障房性质,且会挤压房地产企业的利润。自住商品房面临着开发商转嫁成本、“摊薄”质量的隐忧,此类商品房能否改善楼市供应结构仍有待观察。

限价项目存在漏洞

从地铁房山线长阳站出口,步行600米即是长阳国际城项目。作为北京首个试行“限房价、竞地价”招拍挂土地的中小套型普通商品房项目,长阳国际城已于2011年4月正式开盘,并于2012年9月正式交房。

按照规定,该项目的销售限价为12500元/平方米,户型面积上限定为中小套型,相比当时同区域15000-18000元的商品房均价,可谓优势明显。开盘之前,1594套备选房源有近万人参与摇号,开盘当日即售罄。

项目预售方案显示,在限购前提下具备购房资格的家庭可自行申购,但三类家庭可以优先购买,即首次购房京籍家庭、符合条件的首次购房非京籍家庭以及同意购房后放弃保障房购买资格的保障房轮候家庭。每个家庭只能购买一套,购买本项目的家庭自房屋交付之日起,两年内不得将该住房出租或出售。

长阳国际城的小区门口,共有两家中介门店。两家门店的业务员均向中国证券报记者表示,由于是“保障房”,当前该项目尚不能销售。今年7、8月,曾有数个业主委托其出售位于长阳国际城的房源,报价虽低于当地平均水平,但高于最初入手的价格。同期,淘房网、58同城等网站上也出现了出租或出售长阳国际城项目的信息,但随后撤除。

小区保安表示,虽然交房时间已超过一年,但目前小区内仍有不少房屋处于空置状态,有些房屋甚至还未装修。究其原因,一些业主觉得小区位置太过偏远,还有不少业主对房屋质量不满。

中介人员还告诉记者,一些买房的业主并不打算入住,甚至不排除具有投资目的的购房者。从他掌握的信息来看,到明年9月交房满两年时,长阳国际城小区将有不少房源放出。据悉,位于长阳国际城对面的长阳半岛小区,如今单价已达28000元/平方米。

位于朝阳区双井区域的首城国际项目,因其房价上涨迅速,已变成近年来二手房市场的成交大户。附近链家地产门店的业务员告诉中国证券报记者,当前首城国际项目有近百套房源处于在售状态,销售均价接近6万元/平方米,部分户型的价格已超过6万。

然而,与该项目最初的定位相比,出现这种局面可谓意料之外。2006年11月,备受关注的“广渠路36号地”(即此后的首城国际项目)以招标的形式竞出,城开与城建联合体最终以26亿元的价格夺标,不仅低于外界预期的40亿元的价格水平,而且低于竞争对手华润30.5亿的报价。分析人士认为,上述地块之所以“价高者未得”,原因在于城开城建联合体在标书中所做的承诺:以首次置业或改善居住条件人群为销售对象;住宅意向销售价格为9500元/平方米。在楼市调控的背景下,上述承诺很容易获得政策青睐。

但在两年之后的2008年11月,首城国际项目首次开盘的价格就达到10800元/平方米,超出了开发商拿地时的承诺。次年的第二次开盘,均价达到18000元/平方米,比拿地时的承诺价格高出近一倍。

随后,该项目的二手房价格迅速进入上涨通道中。从首次开盘时的均价算起,短短5年间,项目均价已经上涨了5倍。上述业务员表示,在此期间,部分房源频繁被转手,说明其已成为投资客青睐的对象。该人士还说,由于当时北京尚未出台限购政策,部分购房者一度手握多套房源,是名副其实的“炒房客”。

“计划”与“市场”之争

作为北京最初的两个以管控价格方式推出的商品房项目,上述两个项目在入市时,都曾引发过业界的争议。争议的焦点在于,项目在土地出让时采取“招拍挂”的市场化手段,但在销售环节采用计划经济色彩较为浓厚的价格管控方式。这导致房屋性质难以界定,并容易扭曲市场信号。

北京某房地产项目营销总监向中国证券报记者表示,从满足自住型购房者需求的目的来看,上述两个项目虽然一度受到市场热捧,但仍然是失败的。他认为,行政手段干预价格的后果,要么是房企控制成本影响房屋质量,要么是开发商不顾政策约束,低价拿地高价卖房。上述两个项目的情况分别体现了这两点。

据悉,由于首城国际项目在销售中,并未将销售价格的承诺纳入合同中,开发商上调价格,但政府部门无法进行有效的约束。

有鉴于此,对北京最新推出的自住型商品房的市场前景,业界颇为担忧。尽管自住型商品房在土地出让、价格控制、销售管理等方面的规定更为细化,但其性质的界定仍然是难题。从解决自住型、改善型购房需求的主要目的看,自住型商品住房显然是商品房性质。但从其价格和户型所受到的限制看,商品房所具有的自主定价权和自主设计权又不复存在。

泰禾集团总裁助理沈力男表示,自住型商品房政策会让市场变得更加混乱,带有很浓的计划经济色彩。他认为,按照当前的房价上涨态势,即使5年后再入市交易,且将交易收益的60%交由政府,购房者仍然能够在这笔交易中获取足够的利润。

业内人士分析认为,从面积要求上看,自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米,预计明年5万套的自住型商品住房供应将占全部新增供应的50%以上。按照这种要求,此项措施就变成了“90/50”政策,与此前的“90/70”政策异曲同工。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,“自住型商品房”定位为“两限房”与“商品房”之间,容易演变成部分人投机楼市的契机。他还认为,自住型商品房看似解决夹心层的问题,但仍然会导致新夹心层出现,此举无法解决房价上涨问题。

作为北京首创的土地出让方式,“限房价、竞地价”的手段始于2010年,且将作为未来自住型商品房土地的出让方式。有消息称,该方式有可能向全国推广,但多数业内人士认为,该措施不宜推广。

“副作用”尚待消除

“自住型商品房跟我们没关系。”北京某上市房企负责人向中国证券报记者表示,如果北京单独出让自住型商品房地块,企业肯定不会去参加竞标。如果以配建的形式出让,则可能会去尝试,但当配建规模过大时,企业会将适时放弃。

接受本报记者采访的多数房地产企业都对自住型商品房制度并不认同,但捆绑商品房地块的土地出让方式,也使北京在近期成功竞出一定规模的自住型商品房地块。

根据北京市土地整理储备中心的数据,自10月23日北京市推出自住型商品房制度至今,北京共出让6宗自住型商品房地块,上述6宗土地全部以配建的形式推出,而非以“限房价、竞地价”的形式单独出让。在11月11日北京市出让的3宗土地中,有两宗配建了自住型商品住房。其中,“大兴区孙村组团居住区B-17地块”的建筑控制规模为14.85万平方米,其中4.46万平方米配建限价商品房,92000平方米配建自住型商品房,双重配建之下该地块的总体配建规模已经达到建筑面积的90%。

尽管上述地块被华远地产艰难拿下,但华远地产董事长任志强对该制度提出批评。他认为,当政府将土地和解决住房问题当成赚钱的生意而非政府公共责任时,无论如何都难有好的政策。

这种局面反映出房地产企业的无奈。一方面,由于对利润的限制,房企希望对自住型商品房敬而远之;另一方面,配建制度的存在,使得房企不得不参与自住型商品房的建设,从而获取在北京开发纯商品房住宅的机会。

业内人士认为,若继续采取配建的出让方式,北京要想完成今明两年完成约7万套自住型商品住房用地供给任务,不存在太大难度。但由此而引发的“副作用”恐难以避免。

首先是土地成本的转移。有机构测算,分摊之后,“大兴区孙村组团居住区B-17地块”中,剩余纯商品房部分的楼面价将超过17000元/平方米,为该区域新高。按照配建规则,自住型商品住房的出让面积越大,就意味着纯商品房土地成本越高,其房价也更有上涨的动力。

其次是自住型商品房质量的管控。有业内人士担心,由于“房屋售价低于同区域同类商品房30%”的规定,自住型商品房对房企的利润带来不小的压缩。为挽回利润损失,供应方倾向于在建设环节压缩成本,由此而带来的质量问题不可忽视。

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