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限购为“急就章” 楼市调控需怎样的长效机制

2013-09-16 11:02  来源:人民网-国际金融报  点击:501

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“至于楼市调控的具体目标是什么?很多人想当然地认为,就是把房价降下来,这种认识或许是想当然,朴素得有一点一厢情愿。理性地看,楼市调控最理想和理性的目标,也许就是让普通公民能够靠自己的劳动收入,在自己生活的城市,买得起用于自住的房子。”

虽然最近几年政府多次出台各种政策进行调控,但仍然难阻房价飞涨。普通民众依靠正常劳动收入,去买房安居乐业变得越来越遥远。

有鉴于此,一些专家学者提出,中国楼市需要一套真正行之有效的长效机制,而不是以限购为主的短期“急就章”。

在提长效机制之前,有必要先搞清楚两个问题,一个是中国房地产市场(这里主要是指住宅市场)的真实供求状况,一个是楼市调控的具体目标。遗憾的是,很少有人愿意静下来思考这两个问题,只好陷入周而复始的争论。

早在2011年初,北京出台15条楼市调控细则的时候,笔者就提出,调控之前需要尽快进行一次全国住房普查。难以想象,对于房地产这样关系到国计民生的领域,宏观调控多年,竟然还没有开展过一次全国性的住房普查,即使是以省或直辖市为范围的住房普查也从来没有开展过。与之相反,全国性宏观调控措施已经出台了不计其数的版本。盲人骑瞎马,夜半临深池,宏观调控在尴尬中走向尴尬,也是再正常不过的结果。

中国已经成功进行过多次全国性的人口普查,以及经济普查。由于住房的不可移动性和住房产权登记制度,全国住房普查在技术上难度应该比人口普查和经济普查更小,在执行上也更加容易。以家庭为单位,以家庭人口为参照系数,进行全国性住房普查,并全国登记联网,只有在此基础上,政策的制定者们才能更加趋近合理。

出于众所周知的原因,普查的结果可以暂时不公开,全国联网的信息也仅供一定决策范围内查阅和使用,以使科学调研和调控的阻力变得最小。

遗憾的是,三年即将过去,我们还没有补上这一课。而可怕的是,我们补这一课的时间越晚,浪费的时间和社会财富成本将越大。中国的住宅总量是供不应求还是分配不均?这一问题的真实答案,将决定中国最终采取什么样的调控手段,决策者得不到真实、完整、具体细致的信息,调控策略就会出现偏差,整个社会为此将付出极其昂贵的代价。

至于楼市调控的具体目标是什么?很多人想当然地认为,就是把房价降下来,这种认识或许是想当然,朴素得有一点一厢情愿。理性地看,楼市调控最理想和理性的目标,也许就是让普通公民能够靠自己的劳动收入,在自己生活的城市,买得起用于自住的房子。

那么,中国楼市调控的长效机制到底在哪里?办法应该是,摸清家底之后,去投资化和扶助民生将是楼市长效机制的两大主线。

摸清家底我们就会发现楼市的症结在哪?是总量不够还是分配不均?如果是总量问题,那需要加大投资,而如果是因为炒房、投资行为使得住房分配不均,那就需要对症下药,坚决去除投机性炒作的土壤。

这就需要,在住房信息登记联网完成之后,对家庭第三套和三套以上住房开始征税,压缩投资炒房的套利空间,这是楼市调控长效机制的一大主线。例如,对家庭第二套住房,首付5成按揭,无利率优惠;第三套住房,每年按价值5%征收房产税,第四套10%,依次递增。当然,具体税率得政府说了算。如此一来,炒房者的持有成本和风险上升,获利空间缩小,自然会考虑离开。这一措施,将结束中国楼市此前10年来全民炒房的击鼓传花游戏。

在去投资化的同时,降低自住型购房的门槛,将是长效机制的另一大主线。具体操作来看,对城市居民购买的首套住房,减免交易税费,首付降低到一成(如果商业银行能够控制风险,首付比例降到5%甚至零也未尝不可),都可以大大减轻购房者的支付压力。另外,对于购买家庭首套房的贷款,利率给予一定优惠,政府也补贴部分利息,都是可取的。

据笔者所了解,在京沪广深等一线城市,购买家庭第一套住房的当地居民,绝对数量已经很小。当地政府为此支付的社会成本有限,而为此获得的社会效益与支持将远大于投入,何乐而不为?

总而言之,让市场回归理性,政府保障市场秩序和民生,这才是行之有效的楼市长效机制。(作者系本报评论员)

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