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楼市观察:房价不一定随地价共舞 地市滞后房市

2013-07-05 09:05  来源:新京报  点击:457

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一般当“地王”持续出现几个月后,房地产市场也就接近景气周期的顶点了。二季度开始,房屋市场已有所降温,预计高价地频出的现象,将在四季度开始减少。

七月流火,一线城市的地市,与天气一样,高烧不退。7月3日,北京和上海再现高价地。其中,经过323次加价后,万科联合张江集团以88%的溢价率、以48.7亿元拿下上海浦东一地块。经过62轮竞拍,懋源置业拿下夏家胡同地块,剔除保障房折合楼面价约4.1万元,其单价也创下北京今年以来的新高。

在国五条调控的背景下,开发商如此热情高涨,不惮以“面粉贵过面包”的代价,激烈加惨烈的竞争拿地,而且近几个月来高价地多出现在一线城市。原因何在?大概可以归结为以下几点。

从企业现状分析。一方面,经过一年左右的火爆销售之后,很多大房企的住宅库存量告急,他们要谋求发展,就必须进行再生产,只有购面粉,才能有面包卖,购地是为了补库存。另一方面,去年以来很多楼盘热卖,大房企资金回笼比较充裕,他们不差钱,有财力花十几亿、几十亿抢地王。

从企业预期来看。今年2月的国五条细则实施已过去四个月,房价仍在继续上涨,只不过有些城市涨幅趋缓,部分城市仍然时不时出现上千人排队抢房的盛况。这一市场形态,也让开发商对后市持乐观态度。

去年以来,一线城市楼市复苏回暖节奏比较快、房价涨幅比较大,而广大的三四线城市市场比较温和,并未出现房价明显上涨。与一年前比较,北京房价平均上涨三成左右,而很多中小城市上涨不足一成。一线城市土地供应不足,尤其是优质住宅地块更为少见,而需求却持续旺盛,自然赢得开发商的青睐。

高价地块一出,看涨房价声一片。很多近期有所观望的购房者,又开始担心房价会随地价共舞了。客观而言,高地价确实会推动房价上涨。一方面,地价是楼盘成本的关键部分,地价高,则未来房价也高;另一方面,地王现象,会影响人们的心理预期,而这种预期是无法量化的。至少地王周边的新房与二手房,很快就有反应:提价或惜售。

然而,从楼市短周期波动规律看,一般当“地王”持续出现几个月后,房地产市场也就接近景气周期的顶点了。土地市场滞后于房屋市场,二季度开始,房屋市场已有所降温,预计高价地频出的现象,将在四季度开始减少。对于房地产企业而言,当前抢地,一定要考虑未来卖房时,房屋市场还会像现在这么高温吗?

不同性质与特点的开发商,在参与地王争霸战的过程中,在竞拍环节中,差距可能并不大;但一旦进入开发环节以及销售环节,差距就拉开了。尤其是,如果当卖房的时候,房市却已降温,则不同房企的抗风险能力迥然。比如2010年地王纷出,而2011年下半年房市大降温,地王项目的拥有者,有些还能小赚卖房,有些却难保本,有些赔钱赚吆喝,有些捂盘猫冬,有些宁可舍弃保证金也要退地。因此,拍地前,企业不妨摸着钱包想一想,还要不要掺和。 杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

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