广州昨推十幅地无地王 楼市重归理性显露

2009-08-19 11:11  来源:中国广播网  点击:424

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昨日,广州上演今年以来最大规模卖地会,10幅地块同时推出,25家开发商入场,却未现疯狂抢地的场面。被视为海珠"地王"接班人的南华西地块却爆出冷门:仅仅7轮过招,君华集团以2.15亿元将其收入囊中,折合楼面地价4651元/平方米。两块限价房地块成功转型,均被雅居乐拿下。捆绑出让的金沙洲5幅商业、办公用地以11.5亿元的底价成交。 专家分析,此次拍卖会未如预料中火爆,也体现了土地市场的理性回归,"地王现象已经得到了阶段性抑制"。

南华西地块两分钟拍出

作为广州今年以来最大规模卖地会,保利、雅居乐、万科等25家开发商亮相竞拍现场,规模空前,竞买席外更聚集了不少媒体和业内人士。

南华西危破房改造地块是今年以来广州推出的最大住宅用地,未开拍就已经吸引了诸多开发商的注意。此前有业内人士更透露,有30多家开发商有意拿下该地,外界纷纷猜测该地块势必在一番龙争虎斗之后,晋身成为海珠区新一代"地王"。

南华西危破房改造地块拍卖过程却令人大跌眼镜。广州新玥地产率先发难叫价1.85亿元,各开发商随即连连抬价,你来我往,5轮竞争便将价格涨至2亿元。谁知,到了第7轮,君华集团叫出2.15亿元的价格,其余开发商却集体熄火,现场一片哗然。

最终,君华集团以总价2.15亿元将南华西地块收入囊中,溢价62%。

如此热门的地块仅仅经过7轮争夺,在短短两分钟就分出胜负,在今年广州土地市场上实属少见。

对于南华西的"爆冷",新玥地产负责人、新城市投资董事长曹志伟解释说,南华西地块前景不错,但是经济负担较重,综合成交的楼面地价以及地块拆迁成本,该地块楼面地价将达到8800元/平方米,预计未来商品房价将达到17000-18000元/平方米,"(地价)到顶了,该撤就撤"。

"黑马"黄埔地块溢价154%

与南华西地块的"大热倒灶"相比,不起眼的黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地段居住地块却成了昨日拍卖会上竞争最激烈的"黑马"。

该地块用地面积113284平方米,起拍价近9427万,折合楼面地价约920元/平方米。昨日,4家开发商竞价44轮,最终由恒翔地产以总价23900万元、楼面地价2333元/平方米夺得,溢价高达154%!

中原地产市场总监李粤湘表示,该地块并没有严格规定地块受到户型限制,加上地块的成本较高,预计未来开发大户型的可能性较大。项目主要目标是黄埔当地换房需求的公务员和国企职工,区府前景、成熟小区等将是今后的主要卖点。

她指出,该地块周边的一手项目带装修售价约8500-8600元/平方米,该价格已经有可观的利润,因此开发商的开发难度不算太大。项目大约两年后上市,算上时间成本,预计届时售价将会在9000元/平方米左右。

金沙洲5幅地底价成交

白云区金沙洲5幅商业、办公用地捆绑出让,以底价115349万元成交,被广州市城市复建有限公司一举拿下。这也结束了此前金沙洲商业地块两度流拍的历史。

按照要求,地块成交后,广州市城市复建有限公司要在其中两幅地块先行建设临时商业设施以满足金沙洲居民对商业配套的需求。

同时,该公司还要无偿投资建设金沙洲5个公交站场,具体建设标准以市规划局的批复为准,并在2010年3月31日前建成。

业内人士分析说,国企背景的城市复建拿下金沙洲5块商业地,让人不禁与政府完善金沙洲配套的承诺联系起来。房地产专家肖文晓说,在目前的经济环境下,很少会有民营开发商对郊区或外围区域的商业地块感兴趣,因此这5幅地块没有竞争对手底价成交并不出人意料。

限价房用地"转型"政府多赚1.8亿

两幅对房价有调控作用的限价房用地还是在昨日"转型"成为商品房用地。

昨日,昔日的花都亨利限价房用地和番禺奥园限价房用地成功改拍,均被雅居乐地产拿下。值得注意的是,重拍后地价大幅提升,政府多赚了1.842个亿。

番禺奥园和花都亨利两限价房用地,是昨日拍地的一大焦点,这也是广州首次对限价房地块进行重新拍卖。

2007年11月,广州出让花都和番禺两幅限价地。其中花都地块被广东亨利房地产开发有限公司以15180万元轻松拿下地块,折合楼面地价1232元/平方米。而番禺地块经过95轮的举牌战,最终奥园地产以3.74亿元的价格将其拿下,折合楼面地价2778元/平方米。

然而,由于多种原因,这两幅限价地没有开发,而广州市决定将其转为经营性用地。

花都107国道D地块一开始,便成了保利地产和花都雅居乐两大开发商的角力,地价交替上升。经过29轮角逐,雅居乐以2.4亿元竞得该地,楼面地价1956元/平方米。

随后拍卖的番禺中心城区南区地块也上演了持久战,雅居乐经过32轮举牌,以4.7亿元力压前"地主"奥园地产竞得该地块,折合楼面地价3536元/平方米。

这两幅地块总价达到7.1亿元,这比两年前拍卖的5.258亿元多出了1.842个亿。

不少专家均表示,目前的地价较为合理,"表明市场与前期相比明显更为冷静"。满堂红高级研究主任肖文晓认为,这应该与最近房地产市场的政策风向有关,也和尚未站稳脚跟的经济大环境暗合。"有了2008年的经验教训,开发商不可能不考虑未来的市场风险。"

四季度房价或会"暗调"

2007年9月广州曾经一天推出13幅住宅用地,结果当天诞生了5个"地王"。

历经两年轮回,今年广州大规模推地,却未现人们意料中的火爆,金沙洲五幅商业地底价成交,大开发商也集体"哑火",究竟是地块缺乏吸引力还是与此前广州严处"地王"有关?

保利地产代理市场部总经理吴定金分析,最近广州房价已经涨至高位,经过三个月的持续上升,楼市上行乏力,而且现在的货币政策和宏观面的经济对楼市支撑不大,楼市需要高位的盘整期。他同时指出,由于广州重拳处罚地王,开发商都发现拿地的违约成本并不像以前那样低,对于拍地都更加谨小慎微。

满堂红地产研究部总监龙斌、中原地产项目部总经理黄韬等专家均认为,昨日的拍卖结果是广州土地市场趋向理性化的标志。黄韬指出,昨日拍卖未现"地王"、地价较合理,体现了土地市场的理性回归,"地王现象已经得到了阶段性抑制"。他分析说,这一结果将起到多赢的效果,政府拍地有钱赚,开发商拿地不会成本过高,未来房价将得到抑制。

对于未来广州房价走势,专家看法不一。龙斌指出,未来一段时间,广州楼市应该会持续调整。从目前看来,随着楼房成交量缩减,购房者更谨慎,而买卖双方预期差异加大,导致成交量下降。他预测,在今年第四季度,房价会有所调整,但以"暗调"为主,即以优惠折扣等形式降价促销,其中以楼价上升速度快、幅度大的区域率先加快调整。

"未来楼市仍是乐观的,但不会盲目乐观",曹志伟表示,经过2007年的暴涨和2008年的调整,开发商和购房者都更为理性,目前广州楼市还在恢复中,一手房均价尚未达到2007年最高峰时的水平。

下月房博会 现场再推地

广州市国土房管局相关负责人表示,南华西地块问题不少,其46218万平方米的总建筑面积里包括了骑楼和8层现状住宅的建筑面积,加上回迁等费用,2.15亿元的价格并不便宜,至于楼面地价有多贵,还要看开发商自身的考量。

该负责人表示,昨日的拍卖会未如预期的火爆,证明广州"地王"后,开发商更理智,而不是一味哄抢。下月20日广州将举行房博会,闭幕当天,将在房博会现场推出多块土地,满足开发商拿地的需求。该负责人表示,目前推地的工作仍在紧张筹备中,推出的土地数量暂未确定,但是"将争取多推几块地"。

南华西回迁房 两年内建成

昨日成功出让的南华西地块,将在两年内建成回迁房。作为广州首幅引入开发商参与的旧城改造地块,南华西地块设定了诸多"门槛",其中要求地块沿江一线建筑高度不大于60米,还要保留南华西路沿路的传统骑楼建筑风貌。

据悉,南华西地块附加条件达9个之多,为广州卖地史上之最。广州市国土房管局要求,开发商要在竞得该地块之日起的24个月内完成回迁、回购、复建房的建设并给予被拆迁人回迁、购买。如果开发商未能在此期限内给予被拆迁人回迁及购买,须全额承担被拆迁人的房租补贴,每月约27.4万元。

限价房用地 为何退场?

时至今日,广州10幅限价房用地剩余未开发的4幅,3幅已经"转型",剩下的一幅开发区地块前途未卜。有专家质疑:在广州楼价再度"发烧",全市均价再度破万元之时,限价房销售火爆,限价房用地为何却接连退场?

广州知名房产专家韩世同表示,此次两块限价房用地转型后,未来广州限价房将出现断货,届时将无法对高房价和楼市再调控。

广州是否应该再推限价房用地?合富辉煌首席分析师黎文江认为,限价房转为商品房主要看大多数的老百姓怎么看待,现在广州市相关部门已经着手调查限价房需求,等结果出来就知道答案了。

住建部政策研究中心副主任秦虹: 楼市政策转向保稳定

昨日,"中国现代住宅发展趋势论坛"在广州玖珑湖举行,住宅和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在论坛做了《当前房地产形势与政策》的主题发言,秦虹在发言中称,中国楼市政策正在悄然转向,楼市下一步政策将以保稳定为主。

目前,楼市最大的问题不是房价的问题,而是对住房资源占有的不平衡。

住房需求逐步打开

秦虹从各个层面对中国房地产当下的形势进行了深入剖析,她认为,目前来看,住房的需求空间仍然在逐步打开中。现在最大的问题不是房价的问题,而是对住房资源占有的不平衡。当前,中国的城市发展正在进入新一轮的质量提升期,在此其间,房地产业发展空间仍然巨大,房地产业也将会迈入一个漫长的繁荣发展历程中。

秦虹称,中国房地产业一直伴随着城镇化的历程而不断的深化发展,但中国的城市化率仍然严重不足。近些年中国城动态 户型 相册 地图)市出现了两个重要变化,这两大变化都对房地产未来发展有利。一是从90年代开始到现在,城市扩张速度远远跟不上人口扩张速度,城市人口提高了6倍,城市面积提高了2倍,城市更拥挤,也给未来城市拓展和房地产带来动力和机会。二是大量年轻人涌入都市,这也将在未来10年之内给房地产市场形成强劲购买力。

楼市风向开始变化

秦虹称,正是因为房地产行业对经济影响非常大,所以在2008年经济最低迷时候,对房地产的政策才以刺激投资、减免税费等保增长政策为主。但由于上半年楼市回暖过于迅猛,因此楼市政策风向开始变化,下一步政策将转向保稳定为主。

秦虹说,目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上:一是,保增长与保稳定的结合;二是短期政策与长期政策的结合;三是政策的稳定与政策的完善相结合。楼市在此基础上,将会出现一段较长时期的平稳上行的发展态势。

另外,对于楼市下半年的变化,秦虹表示,房地产行业的基本需求相对稳定,如果波动的主要因素将来自于投资、规避风险、保值、投机买家的心理预期。

上半年土地违法比降近三成

本报讯笔者昨日从省国土资源厅获悉,今年上半年,全省土地执法监察形势出现明显好转。据统计,1至6月份,全省共发现土地违法行为1864宗,涉及土地面积529.98公顷,同比分别下降了27.44%、66.1%。其中,通过动态巡查发现的违法用地行为1657件,涉及土地面积322.29公顷。

受全球金融危机和广东省经济结构调整等因素影响,上半年全省土地出让总面积、土地出让价款等指标呈现不同程度的下降。但随着国家和广东一系列扩内需保增长政策措施的深入实施,各地对基础设施用地的需求却大幅上升。据统计,今年1至6月,广东省共批准新增建设用地面积5894.79公顷,同比增加6.45%。

与此同时,上半年广东省土地出让价格整体水平呈下降趋势,其中商服用地降幅明显。1至6月,全省出让土地总成交价款220.52亿元,同比下降36.69%;平均地价747.61元/平方米,同比下降17.89%。

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